Деньги должны делать деньги. Эта аксиома описывает здоровую экономическую ситуацию в общества. Инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду – один из наиболее часто используемых вариантов.

Продвинутые экономисты назвали бы его ретроградным, ведь есть и другие сферы, к примеру, фондовый рынок. Однако люди, благополучно пережившие последовательно Перестройку, лихие 90-е, хлебные нулевые и снова спад, скептически относятся к тому, что лично не могут «потрогать». Бумага не вызывает у них пиетета, квартира или дом – совсем другое дело. Недвижимое имущество осязаемо, и плюсы от его использования понятны даже человеку без экономического образования.

Инвестиции в аренду недвижимости проходят в два этапа:

• Мы покупаем недвижимость, которая лично нам не нужна. То есть мы не собираемся жить в купленной квартире или торговать на приобретенной площади.
• Находим заинтересованное лицо и сдаем купленное ему в аренду.

О том, что, сколько и как лучше покупать, поговорим в этой статье.

В какую недвижимость можно инвестировать

Инвестиции в арендную недвижимость – обширное понятие, которое для удобства мы сузим до категорий. В интересующем нас аспекте есть два типа – это жилая и коммерческая недвижимость. На территории первого типа вести коммерческую деятельность запрещено. Во втором типе запрещено проживать.

У каждого есть знакомые, которые оказывают услуги на дому – делают массаж, наращивают ногти, проводят сахарную депиляцию. С точки зрения закона это чистой воды «партизанщина», такого происходить не должно. Если компетентные органы обратят внимание, у организатора подпольной деятельности возникнут проблемы, как и у владельца площади.

Жилая недвижимость

К жилой недвижимости относятся:

• Квартиры,
• Дома,
• Комнаты.

Приобрести такую недвижимость можно:

• На первичке. Готовое жилье приобретается у компании-застройщика.
• На вторичке. Жилье покупается у хозяина или той компании, которая выкупила площади у застройщика.
• На этапе строительства. Застройщик ведет строительство на деньги, полученные от будущих владельцев. С обязательством передать жилплощадь, как только завершится строительство.

Все эти варианты имеют разное соотношение показателей цена/безопасность. Обычно чем выше безопасность, тем выше и цена.

• Наиболее безопасный и дорогой вариант – приобретение первички. Жилье уже построено, документы готовы, непосредственно после покупки можно сдавать или благоустраивать, если была только черновая отделка.
• Второй вариант требует проверки на «чистоту». У владельца недвижимости могут быть существенные проблемы, о которых он не сообщил. Он владеет не всей квартирой, а только ее частью. Или квартира использовалась в качестве залога. Либо она арестована по решению суда. Это средний вариант по цене – торг обычно уместен.
• Квартиру на этапе строительства можно приобрести примерно на 25-30 процентов дешевле, чем готовую. Если брать на уровне котлована, скидка может доходить до 35 процентов, а если ввязаться в долевку, то и до 50. Но в последнем случае риски неимоверно велики, так как застройщик может разориться и не довести начатое до конца. Останетесь без денег и без собственности. Впрочем, и наличие котлована или даже возведенных первых этажей вообще не гарантирует, что строительство все же завершится. Чем ближе срок сдачи объекта в эксплуатацию, тем выше цена, но и уверенность в получении жилья выше.

Выбирать стоит, исходя из припасенной суммы и уверенности в собственных силах (насколько правильно вы смогли просчитать ситуацию).

Коммерческая недвижимость

Инвестиции в аренду коммерческой недвижимости возможны, но объективно рекомендовать этот вариант трудно. Обычно такими бизнес-процессами занимаются специалисты. Коммерческую недвижимость, как правило, значительно сложнее реализовать. Торговые и складские площади, офисные здания имеют гораздо меньший спрос.

Как правило, то, что удобно расположено и выгодно, уже успешно реализовано. Приобретать же недвижимость без предварительной оценки ситуации – шаг крайне рискованный. Эксплуатация больших объектов требует серьезных расходов. Перспективы сдачи в аренду весьма туманны. То есть пока получится их успешно сдать, придется платить, ничего не получая.

Если желание вложить деньги в коммерческую недвижимость все же есть, разумно нанять специалистов, знакомых с ситуацией на рынке и способных просчитать риски. Также можно использовать договор о гарантированной доходности.

Загородная недвижимость

Данный тип недвижимости также делится по назначению и владельцу. Земля может принадлежать:

• частным лицам и компаниям,
• государству (федеральная собственность),
• муниципалитету (муниципальная собственность).

Каждый участок земли имеет вполне конкретное предназначение. В ряде случаев его можно изменить, но в некоторых это невозможно. К примеру:

• На рекреационных землях нельзя развернуть производство.
• На землях сельхоз назначения нельзя построить объект ИЖС или туристическую базу.
• На землях лесного или водного фонда вообще практически ничего сделать нельзя.

Наиболее распространенные объекты загородной недвижимости:

• Дома для летнего пребывания, дачи.
• Базы отдыха.
• Земельные участки для ведения фермерского хозяйства.

Ряд участков не может быть выкуплен, так как на них находятся объекты инфраструктуры, ведомственные объекты (к примеру, военные базы или тюрьмы).  Все эти факторы необходимо учитывать, решившись произвести вложение в арендную недвижимость такого типа. Разобраться в этом вопросе чрезвычайно сложно.

Дополнительно все осложнено большим количеством законодательных актов, как федерального, так и местного значения. Земельные споры могут затянуться на годы, парализовав всю экономическую деятельность.

Вложения в парковочные места и гаражи

Сравнительно новый, но очень перспективный способ получения пассивного дохода. Разумеется, актуален он не везде, а в крупных и густонаселенных городах с плотной застройкой.

Крупные города в России довольно старые, проектировались и строились по большей части в те времена, когда основной движущей силой была лошадь. Советский период экономики также не предполагал значительного количества личных автомобилей – ставка была сделана на развитие городского транспорта.

Поэтому ситуация, когда у каждой семьи одна, а то и две машины в личной собственности, не предусматривалась. По факту для среднего класса сейчас это норма. Поэтому мест для авто катастрофически не хватает. Во дворах обычно заставляют каждый квадратный сантиметр, в том числе, перекрывая подъездные пути и занимая часть газона.

Такая ситуация крайне не нравится «безлошадным» жителям домов, которые совсем не против выместить свое раздражение на машине. Приобретение парковочного места или гаража для будущей сдачи в аренду практически стопроцентно окупится. Вопрос только в том, что приобретается такая недвижимость разово, и это довольно дорогое удовольствие – особенно в центре города.

При этом доход будет хоть и стабильный, но довольно небольшой. Затраченные средства будут отбиваться как минимум несколько лет. И, еще раз повторимся, такой способ преумножения капитала возможен не везде.

Туристические базы в Республике Алтай

Вложение в недвижимость для сдачи в аренду на Горном Алтае – это настоящее золотое дно, особенно на данный момент, пока не все поняли все плюсы такого решения.

Причина явления проста. После эпидемии Covid-19 мир со всей очевидностью прежним уже не будет. Дешевые курорты на популярных направлениях (таких, как Турция, Египет, Таиланд) на данный момент закрыты. Когда и в каком качестве они откроются, пока что не понятно.

Но люди от этого ездить в отпуск не перестали. Российский же юг, в первую очередь, Крым, весьма слабо развит в плане инфраструктуры, там нет достаточного сервиса. Он явно не способен принять и обеспечить достойным уровнем обслуживания всех желающих.

Вывод однозначен: стоит ожидать массового развития внутреннего туризма. Даже если впоследствии популярные направления будут в полной мере восстановлены, процесс уже будет не остановим, и ситуация будет развиваться по инерции.

В этом контексте Горный Алтай – подходящее место для развития внутреннего туризма:

• Безупречная экология,
• Множество красивых мест,
• Готовая инфраструктура.

При этом спрос на данный момент многократно превышает имеющиеся предложения. В совокупности это открывает весьма интересные перспективы. Особенно если обратиться за помощью к компании, которая профессионально занимается решением экономических задач в данном регионе.

Группа компаний «Алтай GOLD» предлагает вам участие в уже имеющихся проектах (туристических базах), а также приобретение жилья для последующей сдачи в аренду в лучших районах региона. Мы готовы взять на себя управление вашей недвижимостью, обеспечив гарантированный доход.

Варианты сдачи в аренду

Итак, покупка совершилась, мы стали собственником недвижимости. Что дальше?  Как начать зарабатывать и стать успешным инвестором? Вариантов сравнительно немного. Разберемся, какой самый выгодный.

На длительный срок

Самый простой вариант. Найти приличную семью, убедиться в ее платежеспособности, заключить договор, настроиться на долгосрочный доход и ежемесячно получать выгоду.

Плюсы:

• Стабильный, пусть и сравнительно небольшой, доход.
• Если все проведено официально, можно рассчитывать на защиту со стороны закона в случае чего.
• Высокий спрос. Такое вложение точно окупит себя – со временем.

Минусы:

• Быстрый износ помещения, потребуется ремонт.
• За досрочное расторжение предусматриваются санкции.
• Средние риски столкнуться с неадекватными арендаторами.

Средний по доходности и по рискам вариант.

Посуточно

Весьма перспективный с точки зрения доходности вариант, позволяющий получить в три раза больший навар, чем при долгосрочной сдаче в аренду. К плюсам относится высокая мобильность недвижимости – вы в любой момент можете осуществить продажу или переехать в освободившуюся площадь.

Однако минусы тоже значительные. Вы теряете время и нервы – предстоит постоянно общаться с новыми людьми. Подчас неприятными или неадекватными. Риски нарваться на неплатежеспособного или необязательного человека – выше среднего.

Риски получить проблемы с законом огромные. Квартиры посуточно снимают для самых разных дел. В УК же предусмотрена статья «организация притона». В случае чего будет трудно доказать правоохранителям, что вы не знали, что происходит на территории вашей собственности.

Вам придется убирать квартиру и менять постельное белье после каждого жильца – это входит в подразумеваемый список «услуг». Вся мебель и техника должны быть в наличии, что в случае с долгосрочной арендой не является обязательным условием.

Суммируем: доходность высокая, риски высокие.

Самостоятельно

Самому решать все связанные со сдачей в аренду проблемы выгодно – не нужно оплачивать услуги человека, который занимается этим профессионально. Далее одни минусы:

• Времени уйдет много. Вы будете отвлечены от основной деятельности.
• Нервов уйдет еще больше, чем времени.
• Выгода не очевидна, так как вы не знакомы с той ситуацией, которая сложилась на рынке недвижимости.

Ответственность на вас: за сколько сможете сдать, какие фотографии для объявления сделаете, каких жильцов найдете, как сможете «продать» им аренду при встрече. А от ошибок никто не застрахован.

Через управляющую компанию

Не стоит путать этот вариант с привлечением риелтора. Риелтор оказывает разовые услуги. Управляющая компания – организация, которую вы нанимаете для постоянного управления вашим имуществом.

Эти люди знают, что делают, знакомы с тенденциями рынка. Они полностью берут на себя процесс общения с потенциальным клиентом и оформление документации. При условии, что у компании хорошая репутация, вы ничем не рискуете. И есть с кого спросить в случае провала – и финансового тоже.

Но за услуги управляющей компании надо будет заплатить. Чем выше квалификация, тем больше потребуется средств.

Минусы вложений в недвижимость

Любой бизнес-процесс имеет объективно сильные и слабые стороны. Поэтому к решению надо подходить взвешенно и знать, с чем вы столкнетесь.

Требуются большие суммы

Одно дело купить телевизор, совсем другое – квартиру или тем более дом. Порядок сумм совершенно другой.

У вас может не оказаться на руках такого количества свободных средств (например, есть накопления или маткапитал, но не в размере 1-2-3 млн рублей). Вам придется прибегнуть к внешним заимствованиям у банка. Сдача в аренду не принесет вам дохода – полученные средства будут вложены в ипотеку. Зато на выходе вы получите недвижимость, которой сможете распоряжаться свободно.

Это инвестиции на долгий срок

Если хотите отбить затраты здесь и сейчас, вариант не подходящий. Бизнес-процессы растягиваются на годы. То есть мы улучшаем свое стратегическое, а не тактическое положение.

Если не уверены в источнике своего дохода, это может стать проблемой. Быстро реализовать недвижимость (особенно если она взята в ипотеку или уже находится в долгосрочной аренде по договору) либо невозможно, либо проблемно.

Долгосрочность инвестиций характерна не только для арендной недвижимости. Но и для облигаций, работы с паевыми инвестиционными фондами и так далее.

Риски повреждения ремонта или затопление соседей

В квартире будут жить, на торговых площадях будут торговать, в гаражи будут заезжать машины. Недвижимость не зависнет в вакууме, не станет музейным экспонатом, к которому нельзя подходить ближе, чем на метр, и который трогать руками запрещено.

Износ необходимо учитывать. Выбираете сдачу посуточно? Ремонт придется делать, вероятно, уже через год-полтора. Максимум два. Сдача в долгосрочную аренду? Жильцы обычно подходят к жилью как к своему дому и стараются соблюдать чистоту. Поэтому, возможно, квартира или загородный дом протянет лет пять.

Нивелировать эту проблему можно двумя путями:

• Прописывая в договоре за порчу имущества и помещения.
• Страховкой.

Либо просто откладывать с каждого месячного платежа небольшую сумму на ремонт. Его и правда все равно придется однажды сделать. Лучше всего работают все три варианта в совокупности.

Стоит ли вкладываться в недвижимость для аренды

Да, несмотря на минусы, о которых нужно знать, вкладывать деньги в недвижимость, которую вы будете сдавать, определенно стоит. Плюсы перевешивают.

Инвестиции в недвижимость – едва ли не единственный доступный для россиян вариант. Деньги ненадежны для накопления. Любая неблагоприятная ситуация в стране приводит к тому, что они обесцениваются. Они могут перестать что-либо стоить. Такие случаи уже были в России.

Недвижимость остается недвижимостью – она востребована и ощутима. Если вы склонны думать о будущем, спокойной старости, вариант с вложением в работающий бизнес (как туристические базы) подходит лучше всего.

Он не требует значительного первоначального капитала, приносит хороший доход, соответствует тенденциям экономики и моде на экологичность. Недвижимость вместе с доходом можно передать по наследству, обеспечив и будущее своих детей.