Тонкости Туристического Бизнеса

Если у вас в планах база отдыха, санаторий или крупная гостиница, то строить эти объекты нужно на землях рекреации и проходить все, предусмотренные законом согласования. Согласовать гостиницу на землях рекреации гораздо труднее, и труднее ее эксплуатировать. Но если вы делаете не мини гостиницу и не фермерское хозяйство с туризмом – у вас нет альтернативы. Если вы строите мини гостиницу или не большую туристическую базу на 20-30 мест, вам лучше строить на землях сельскохозяйственного назначения или на землях поселения, называя свои туристические сооружения жилыми домами, дачами или фермерской усадьбой.

Многие граждане боятся рисков и ищут для строительства небольших гостиниц земли рекреации. Понятное стремление страховаться от неприятностей, которые возможны со стороны чиновников. В городах и пригороде такая осторожность оправдана. Что касается Республики Алтай, то здесь строят на рекреации и все согласовывают как положено – только крупные объекты.

Сотни мини гостиниц, сельских домов и фермерских хозяйств принимают туристов на землях сельскохозяйственного назначения или в селах. В республике отношение к застройщикам доброжелательное. Все вопросы решаются проще. В Республике Алтай всего 200 тысяч населения на площади, сопоставимой со всей Европой, к тому же Республика Алтай является субъектом федерации. Доступ к министрам, конечно, проще. Кроме того, большинство вопросов, связанных с строительством и переводом земельных участков из категории в категорию, решается на местном уровне. Полномочия из субъекта федерации переданы в местные органы управления, то есть в сельскую администрацию.

Таким образом, вопрос по переводе земли сельскохозяйственного назначения в дачи или земли населенных пунктов отдан на решения администрации села. Для сравнения, в Ленинградской и Московской областях эти же вопросы без участия губернаторов не решить. Это, конечно, порождает коррупцию. В Республике Алтай последние 5 лет коррупции нет. Может быть именно потому, что после передачи полномочий в муниципалитеты, все вопросы решаются в поселках, где о коррупции знают только одно: таких, как они, за взятки сажают.

Готовых, уже переведенных в рекреацию, земель в продаже очень мало. Переводить в рекреацию имеет смысл только тогда, когда есть решение о строительстве.

Инвестор, как правило, покупает земли сельскохозяйственного назначения и самостоятельно или с участием продавца переводит их в рекреацию. В переводе земель в рекреацию заинтересованы все ветви власти, и никто специально не тормозит. Однако сама процедура займет полгода или больше.

Меняя категорию земель на рекреацию и согласовывая потом строительство туристических гостиниц, многие не понимают, во что ввязываются.

В Республике Алтай сносное отношение к предпринимательству отдельных граждан. На многие нарушения закрывают глаза. И штрафы на граждан такие, что у органов власти нет охоты терять время для их оформления. В муниципальных поселениях администрация обычно заигрывает с потенциальными избирателями и старается не докучать частным лицам, которые занимаются туризмом.

Но как только начинается строительство на землях рекреации, инвесторы начинают иметь по полной программе все многочисленные службы. Они, конечно, добрые люди и не желают вам зла, но есть градостроительный кодекс и другие законы, которые не позволяют расслабиться ни предпринимателям, ни тем, кто их контролирует.

Государство считает, что, если кто-то имеет смелость открыть юридическое лицо и решил построить гостиницу, он накопил кубышку с деньгами, которую нужно помочь облегчить.

Если вы оформляете туристическую гостиницу на землях рекреации, то придётся пройти все круги ада. Вы должен выполнить множество согласований по проекту, сдать в эксплуатацию гостиницу комиссии и нести множество дополнительных затрат. Конечно, в селе все это сделать проще, но, тем не менее, и здесь приходится напрягаться.

Водяная скважина на землях рекреации должна быть удалена от всех строений и дорог на 50 метров. Это санитарная зона для забора воды. Вода под землей не принадлежит собственнику земли – это, оказывается, ценный природный минерал! На добычу этого минерала необходимо получить лицензию. За добычу этого минерала платят налог все юридические лица, которые строят гостиницы на землях рекреации. Нужно также вести журнал потребления воды, ставить счетчики воды и делать отчеты о потреблении природного минерала. Надо также периодически отправлять воду на анализ в специальную лабораторию. Если химический состав воды не соответствует – скважину закрывают. Это только техническая вода. При этом никому не интересно, что у тебя нет земли, чтобы отодвинуть скважину от своего строения и от строений соседей на 50 метров.

Можно еще сказать много лестных слов о санэпидстанции, пожарниках, о прочих службах – но это еще одна детективная история…

Чтобы все согласовать, получить разрешение на строительство, да еще потом построить, получить все лицензии и принять многочисленные комиссии, нужно иметь и терпение, и, конечно же, следить за тем, чтобы ваша кубышка с деньгами не стала слишком легкой еще до окончания строительства.

Юридическому лицу надо платить налоги на дым из кочегарки, заниматься вывозом твердых и жидких отходов на официальную свалку, которая обычно расположена в «тридесятом царстве», платить за место на свалке и за транспорт, а также вести подробный отчет с учетом расчетной нормы отходов с туристов, которые у вас зарегистрированы. По этим нормам проверяют фактически вывезенные на свалку отходы. Конечно, все это выполнимо. И все привыкли. Но если можно жить вольно, зачем лезть в кабалу?

Мини гостиницы ведь не обязательно строить на землях рекреации, их надо строить по согласованию, не называя гостиницами. Небольшие турбазы можно также встроить в усадьбу фермера.

 

Строительство на землях сельхозназначения


Земли сельскохозяйственного назначения – наиболее многочисленные из земель, которые можно иметь в собственности. Чаще всего продают именно земли сельскохозяйственного назначения.

Это очень хорошая категория земель для инвесторов, которые хранят свои сбережения в недвижимости в виде земельных участков. Только в этой категории – «земли сельскохозяйственного назначения»-налоги копеечные, и затраты на содержание недвижимости никакие. Все остальные категории земель имеют налоги в тысячи раз выше. Кадастровая стоимость гектара земель сельскохозяйственного назначения от 1 тысячи до 20 тысяч рублей. Налог на землю исчисляется от кадастровой стоимости земли в размере 0,03%.

Продавец продаёт обычно земли сельскохозяйственного назначения, потому что ему нет смысла переводить в другую категорию и потом платить повышенные налоги, если он не собирается строиться.

На землях сельскохозяйственного назначения можно строить помещения для сельскохозяйственного производства, можно ставить временные сооружения для туристов, типа глэмпингов и заниматься туризмом.

Сельскохозяйственные земли можно перевести в земли поселения или дачи (садоводство) и потом использовать под гостиницу. Конечно, процесс перевода в любом случае хлопотный, трудоемкий и растянут по времени. Администрация далеко не всегда идет вам навстречу, но тем не менее перевод в дачи вашего участка реален.

На землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием «садоводство» возможно строительство жилого дома и регистрация в нем для постоянного проживания. Разрешение на строительство теперь заменено на уведомление, которое отправляется в администрацию муниципального образования. На садовом (дачном) участке можно регистрировать дом с постоянным проживанием и можно зарегистрироваться (прописаться) в нем. Дачные домики можно также сдавать в аренду, в том числе и для туристов.

 

Земли населенных пунктов


В этой категории есть разные виды разрешённого использования, в том числе «индивидуальное жилищное строительство, рекреация, земли сельскохозяйственного использования».

Туристические гостиницы в посёлках строят официально как гостиница или строят жилой дом, а потом превращают его в гостиницу. последнее менее затратно и менее хлопотно .

Однако, если ваша гостиница зарегистрирована как дача или жилой дом , то возможны варианты, что администрация может требовать перевод земельного участка, используемого по факту под гостиницами в земли рекреации. Администрацию интересуют больше категория земли.

По закону гостиницы , турбазы,санатории должны быть расположены на землях рекреации. Налоги на землю попадают в местный бюджет и сельская администрация заинтересована в переводе в рекреацию.

Строительство на сельскохозяйственных землях в Республике Алтай


Если у вас земли сельскохозяйственного назначения, но разрешенное использование «для фермерского хозяйства», «для сельскохозяйственного использования», «для личного подсобного хозяйства» или другое (формулировки могут быть разные), вы можете построить на своей земле сооружения производственного назначения, но не жилой дом. Если у вас пасека, вы можете построить амбар для пчёл и дом сторожа, в котором будете жить сами. Можете узаконить амбар для зерна или дом для коз, но только не жилой дом для себя. Юридически все строения будут только производственного назначения. Регистрация вашей семьи в строениях производственного назначения возможна только по решению суда. Вы должны доказать, что используете дом для жилья, и у вас нет возможности обслуживать земельный участок и при этом жить в другом месте. Суды, надо отдать должное, обычно идут навстречу, тем более что и администрация обычно не особо возражает. Суд – простой и эффективный способ решения этой проблемы. По закону жилой дом можно законно построить только на землях сельскохозяйственного назначения с разрешённым использованием «дачи» или, как в последних законах, «садоводство». Необходимо, чтобы при оформлении технического паспорта кадастровый инженер не забыл вписать фразу, что жилой дом предназначен для круглогодичного проживания. В этом случае после регистрации своей дачи вы сможете в ней зарегистрироваться.

Перевод в разрешённое использование «дачи» или «садоводство», как принято в последнем законе в Республике Алтай, в отличие от столичных регионов, делается без больших проблем и взяток, но долго. Обычно перевод длится около года, но может быть и быстрее, если кто-то из этого же муниципального образования тоже заинтересован и уже начал эту процедуру раньше вас. Если у вас большой земельный участок, то вам лучше выделить часть участка под строительство дачи, а остальную часть земли оставить для сельскохозяйственного производства.

В Чемальском и Турочакском районах Республики Алтай к процедуре перевода в дачи уже привыкли, а в других районах могут быть проблемы с пониманием закона о переводе разрешённого использования. Скорее всего, придётся привлекать юриста, потому что вы слишком часто можете услышать не аргументированное «нет». Вопрос чаще всего упирается в финансовую сторону. Нужна оплата привлеченного архитектора для изменения генплана поселения.

Но если вы решили не ждать перевода, а просто построиться на землях сельскохозяйственного назначения, то можно и так. Вас не снесут. Таких случаях не было и не может быть, если вы не построили дом, где категорически запрещено строительство, например, санитарная зона водозабора.

 

Что говорят законы о возможности строительства на землях сельскохозяйственного назначения?


В статье 11 пункта 2 закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11 июня 2003 года определено, что строительство зданий, строений и сооружений возможно на землях сельскохозяйственного назначения и иных категорий земель. Градостроительный кодекс РФ (ФЗ № 190 от 29.12.04) в статье 35 параграф 9 пункт 2 установил, что в состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства. Т.е. можете построить гараж, цех для фасовки и переработки с/х продукции, но не жилой дом. Можете построить здание для проживания сторожей (т.е. для самих себя), но домом (по документам) это нельзя будет зарегистрировать.

  Статья 36 гражданского кодекса РФ  

1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

2. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

В действующем законодательстве не содержится прямых указаний на право строительства жилого дома на землях для ведения КФХ. Однако, достаточно внимательно изучить соответствующие законы, чтобы убедиться, что в законодательстве не содержится и запретов на строительство.

  А Статья 43 Гражданского кодекса РФ «Осуществление прав на земельный участок» вполне однозначно говорит:  

1. Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.

  Статья 6. Закона о КФХ N 74-ФЗ:  

1. В состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество.

Также и в Статье 11 этого же Закона:

  Состав имущества фермерского хозяйства:  

1. Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

2. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.

Таким образом, для деятельности КФХ допускается наличие в составе имущества КФХ построек несельскохозяйственного назначения, т.е. жилого, рекреационного, промышленного и других назначений.

Для строительства зданий и строений необходимо получение разрешения на строительство (в настоящее время введен уведомительный характер). В этом случае лучше (хотя и не обязательно), в соответствии с назначением участка, зарегистрировать крестьянское фермерское хозяйство, указав в перечне видов деятельности такие виды, которые требуют постоянного и непосредственного присутствия на территории участка участников хозяйства, например, кролиководство или птицеводство. В таких случаях жилые строения становятся «необходимыми для осуществления деятельности фермерского хозяйства».

Большинство строений на землях сельскохозяйственного назначения в Республике Алтай построено без всякого разрешения. Местные власти начинают вас беспокоить, если у вас на землях сельхозназначения турбаза, вы принимаете туристов и не платите местных налогов.

Чтобы свободно осуществлять предпринимательскую деятельность, вы должны зарегистрироваться как самозанятый или частный предприниматель и встать на налоговый учёт по месту осуществления предпринимательской деятельности.

Местную администрацию не очень волнует, регистрируете вы своё строение или оставляете в самострой. Для них важно, чтобы земельный участок был переведен в земли рекреации.

Чтобы не входить в противоречие с законами, на землях сельскохозяйственного назначения лучше всего устанавливать гламурные кемпинги(глемпинги).

Установка глэмпингов на землях сельскохозяйственного назначения вполне допустима. Глэмпинги можно ставить на всех категориях земли. Юридически глэмпинг — это палатка. А палатки для туристов может поставить любой владелец участка. Глэмпинги – интересное для инвестора современное растущее направление в туризме. О глэмпингах более подробно. (ссылка)

 

Фермерский и сельский туризм в Республике Алтай


В последние, кризисные годы, количество туристических мест в Республике Алтай растет больше за счет сельского и фермерского туризма. Сельский туризм развивается благодаря вложениям мелких предпринимателей, по большей части приезжих. Они ищут участок или домик в поселке, сносят и строят мини гостиницу. Большинство сельских усадеб, где принимают туристов, площадью около 10-15 соток. Этого достаточно, чтобы построить один большой или несколько маленьких домиков для туристов и собственный дом. Покупка земли и домов в посёлках переселенцами значительно подняли стоимость земельных участков и недвижимости в поселках, где развит туризм. Кроме сельского туризма есть и фермерский туризм.

Крестьянские хозяйства также строят места для приема туристов. Фермерские хозяйства более, чем сельские усадьбы, интересны туристам. Им интересна самодостаточная усадьба, в которой есть свободный труд и независимость. Туристы хотят наблюдать жизнь людей, будущее которых больше не зависит ни от политики, ни от экономики Падение экономики в России никак не отражается на скорости созревания сыра, на каждодневной работе пчёл. Здесь свой мир и свое государство. В этом маленьком государстве фермер может влиять на все. Рост или падение экономики его государства только в его руках. Когда есть тревожность – нет счастья. Тревожное ожидания разъедают душу, ведут к нездоровью. Здесь нет тревожности даже у тех, кто забыл, как выглядят деньги. Очутившись в этом новом мире, многие не понимают почему в городе присутствовали тревожные мысли, тревожные ожидания? Здесь не о чем тревожиться: семья всегда будет сытой, продукты здесь «растут» на земле и «ходят» по лесу в виде коров, овец, коз… А хочешь и деньги иметь – не надо сильно напрягать голову – разведи больше продуктов и продай. Продукты нужны при любой власти и их можно производить сколько захочешь.

А можно не только скот разводить, да огородом заниматься. Доходное и интересное занятие прием туристов. Агротуризм, то есть туризм, который ведут фермеры на своей усадьбе, прекрасно развивается в развитых странах Европы и дает неплохие доходы как хозяевам сельскохозяйственного бизнеса, так и государству в виде налогов. В России развитию агротуризма мешает неопределенность в законах. Переселенцы из города не могут законно построить свое жилье на своем участке, потому что кто-то придумал делить землю на категории. Есть категория сельскохозяйственного назначения, где можно выращивать скот, растения, травы, можно построить все, что относится к производству: дом для пчел, для коров, для свиней, а вот дом для хозяина этой земли построить нельзя!

Все понимают, что это сдерживает развитие сельского хозяйства, ведь только городские жители могут возродить деревню. Давно обсуждают этот вопрос. Разреши строить дома на сельскохозяйственных землях – и побегут люди из города, превратившись в фермеров, построят множество усадьб, как в Америке. И будет больше самодостаточных и счастливых людей. А несчастным чиновникам кто деньги будут носить, чтобы построить ещё квартиры-клетки? Квартирный вопрос будет решён, и городская недвижимость вместе с городскими земельными участками рухнет. Удобно, конечно и регулировать вопрос перевода земель сельхоз категории в другую категорию.

В Республике Алтай этот вопрос решат сельские поселения, а в столицах – на уровне губернатора.

Если вы построили себе дом, то никто его не сможет снести, если он не на водозаборе в санитарной зоне. По этой причине можно, не сильно заморачиваясь, построить жилье для себя и гостиницы для туристов. Свой дом можно узаконить, согласовав как служебный дом сторожа, а гостиницы для туристов как курятник, а можно не согласовывать вообще, а просто эксплуатировать. Зарегистрируйтесь в налоговой инспекции как глава фермерского хозяйства и впишите в виды деятельности организацию средств проживания для туристов. Когда-нибудь к вам скорее всего придут люди из администрации и предложат перевести в рекреацию часть земельного участка под гостиницами. Вам нет оснований отказываться. Но и нет смысла торопиться. Вот с помощью администрации и будете переводить землю в рекреацию. Сельской администрации нужны местные налоги. Налоги с земель рекреации на порядки выше. Помогайте им, но не перехватывайте инициативу. Вы получите в результате довольно редкую на территории государства российского ситуацию, когда не вы бегаете за администрацией, а администрация бегает за вами. Проведите свой эксперимент работы с администрацией: в какие сроки справится администрация с задачей, которая находится в ее компетенции, если ее не пинать? Земля будет когда-то переведена в рекреацию, и администрация будет получать свои местные налоги с земли. А вот свои домики вы так и оставьте курятниками или вообще без регистрации. Или пусть лучше курятником числятся по регистрации. Регистрация гостиницы на землях рекреации непростая задача, да и зачем вам лишние заморочки?

 

Что строить – туристическую базу или фермерскую усадьбу?


Удобно строить на дачных землях или на землях населенных пунктов частные дома с регистрацией в них, а потом можно сдавать в аренду для туристов- никто не запретит. Вы, конечно, должны платить налоги как самозанятый или частный предприниматель, тогда никаких проблем не будет Вот некоторые из плюсов строительства мини гостиницы, а по документам – дачи на землях с разрешенным использованием «для садоводства» или на «землях населенных пунктов»: строительство согласовывается без проволочек, в уведомительном характере. Лицензию на воду из скважины, как при строительстве гостиницы на землях рекреации, никто не спрашивает. Налоговая инспекция к вам не придет — это ваш дом или ваша усадьба. Пожарники, сан инспекторы и прочие надзоры, как и комиссии из района вам не докучают, как на туристических базах на землях рекреации. Эксплуатировать свой дом под туризм проще. Даже тогда, когда у вас появятся большие потоки туристов и ваша территория будет застроена туристическими домами – ваш статус не изменится. Однако, если вы станете крупными, от вас ждут соответствующего поступления налогов.

 

Окупаемость туристических баз на горном Алтае


Хороший срок окупаемости туристического бизнеса в зарубежных странах считается 10 лет. На Горном Алтае срок окупаемости очень разный и зависит от многих факторов. В первую очередь посчитайте, сколько будет стоит квадратный метр вашей будущей гостиницы? Первоначальные средства, вложенные в гостиницу, зависят от технологии строительства, материалов и стоимости услуг строительной организации. Все это надо стараться минимизировать. Многие инвесторы считают, что дорого — это хорошо и вбухивают в своё детище неоправданно много, используя самые дорогие материалы. Расчёт делается на дорогую путевку, на элитный уровень. А знают ли они как работать с премиум-классом? Как рекламировать? Почему приедут к вам? С расчётом на премиум-сегмент была построена база отдыха в Шебалинском районе, рассчитанная на высокую ценовую категорию. Однако реклама отделки номеров почему-то не работала. Окупаемость базы оказалась под вопросом. Туристов было гораздо меньше, чем рассчитывали, и останавливались они чаще всего только на одну ночь. Цены пришлось снижать. Но и снижение цен не дало заполняемости. Только в период эксплуатации базы, собственник понял, что были допущены две стратегические ошибки: 1- база отдыха была построена не в туристическом районе, а в транзитном. Туристы проскакивают мимо по Чуйскому тракту, в сторону села Акташ или дальше. 2 – База строилась для премиум-сегмента, но для привлечения премиум-сегмента не было произведено маркетинговых исследований. Туристы пролетают Шебалинский район мимо по чуйскому тракту: их цель Улаганский и Кош-Агачский районы, где сосредоточены самые интересные и экзотические туристические объекты Республики Алтай. Горы там как в Швейцарии и, пожалуй, даже круче.

 

Инвестируйте только в уже известные туристам туристические регионы Алтая. Стройте гостиницы для туристов там, куда они едут!


Нужно правильно выбрать место для гостиницы. Если вы строите гостиницу в транзитных районах, то вам трудно будет наполнять ее туристами. В транзитных регионах лучше строить только кемпинги у дороги. На Горном Алтае существует шесть туристических регионов. (Классификация условная. Названий

регионов не существует). Я называю наиболее популярные направления туристических потоков по названию районов.

1. Чемальский курортный регион (Чемальский район и часть Майминского района по берегу реки Катунь и ее притоков, а также район Каракольских озер).

2. Турочакский регион (озеро Телецкое и вытекающая их него река Бия с притоками) В Турочакский район туристы едут через Чойский район, который является транзитным.

3. Улаганский регион (за селами Чибит и Акташ, до начала Кош-Агачского района и Кош- Агачский район. Районы Шебалинский и Онгудайский по Чуйскому тракту являются транзитными.

4. Улаганский регион в долине реки Чулышман.

5. Усть Коксинский район (гора Белуха, Уймонская долина, множество экскурсионных объектов и высокогорных озёр по всему району). Транзитный район Усть-Канский. Туристическая база или гостиница должны располагаться в регионе, куда туристы приезжают как на конечную остановку, и откуда далее ездят на экскурсии. Туристический регион отличается тем, что там есть много видовых мест, достопримечательностей. Там интересная природа и разнообразная экскурсионная программа.

Реализация путёвок и эксплуатация туристических баз на Горном Алтае.


Главной составляющей каждого туристического объекта для его окупаемости является хорошая реализация туристических путёвок, обслуживание и контроль. Реализация путёвок зависит от многих причин, но стимулировать ее нужно не только через Интернет и социальные сети, но и через турагентства и туроператоров, давая им повышенный процент от стоимости путевки. Турагентствам обычно дают 10%, а туроператорам 15-20%. Туроператоры, в свою очередь, дают турагентствам, которых привлекают от 10%. Лучше повысить стоимость путевки, но не экономить на туроператорах и турагентствах. Мелкие туристические базы и сельские гостиницы обычно не берут в реализацию ни туроператоры, ни турагентства. Чем крупнее туристический комплекс, тем легче выстроить его реализацию. Крупные комплексы быстро становятся на слуху, их берут охотно и туроператоры и, турагенты, их знают туристы. Конечно, нужно обслуживать так, чтобы не было негативных отзывов. Чтобы объединить обслуживающий гостиницу коллектив и поставить его в прямую зависимость от реализации, есть смысл дать просчитанный процент от стоимости всех путёвок обслуживающему коллективу как фонд заработной платы. Одно из главных составляющих туристического бизнеса -контроль за заселением и за услугами. Если деньги начнут уходить в карманы ваших работников, то самый тонкий ручеёк превратится в реку уплывающей от вас прибыли. Коллектив быстро разлагается. При этом вас будут убеждать, что инвестиций недостаточно, и найдут сотни причин, чтобы доить вас, заставляя датировать убыточный бизнес.

В отличие от фермерского туризма, где работает ваша семья и привлекаются некоторые работники только в период наплыва туристов, туристический бизнес является рискованным бизнесом. По некоторым исследованиям только 6% населения имеют способности к бизнесу. Вероятно, и к любой другой деятельности, например, к музыке, тоже небольшой процент. Таким образом, заниматься бизнесом, как и музыкой, могут все, а вот музыкантов, как и бизнесменов, получится немного.

Что касается фермерского туризма или мини гостиниц, где больше работает ваша семья, то, наверное, не стоит считать эти занятия рискованным бизнесом. Да и бизнес ли это? Просто работа. Интересная творческая работа или пахота — это как человек настроен к работе.

 

Какие сроки окупаемости туристических гостиниц в Республике Алтай?


Ниже приведена таблица с ценами на тур места в разных ценовых категориях. Если вы, на основании этих цен за 2020 год, будете просчитывать бизнес-план, условно предположив, что сможете заполнить туристическую гостиницу 100 дней в году, то окупаемость у вас получится не более трёх лет. Такая окупаемость возможна, но чаще всего окупаемость 5 и более лет. Окупаемость, помимо многих других факторов, очень зависит от умения управлять туристическим бизнесом и, конечно, от возможностей реализации путёвок.

Уровень цен за номер на туристических базах Алтая:

 Дорогие варианты 

БАЗА ОТДЫХА В РЕСПУБЛИКЕ АЛТАЙ (ЦЕНА НОМЕРОВ ЛЮКС/СТАНДАРТ)

ЦЕНА  ЦЕНА 
Орлиное гнездо

  

12000 3800
Алтай палас

   

9000 6400
Финская дача

   

9000 6000
Турсиб

   

9400 4500
Алтика

   

15000 4500
Парк-отель Ая

   

15000 6000
Алтай резорт

   

16500 8500
Усадьба Саржевских

   

6600 4500

 

 Средние варианты: (цена номеров люкс/стандарт) 
Дежавю

     

 

6500   3000
Роял комфорт

     

 

7000 3500
Алтан

   

4000 3800
Сердце Алтая

   

3800 3200
Усадьба Славная

   

4500 3500
Заря

   

4500 3300
Корогон

   

3000 1800
Горное озеро

   

 

5800 3000

 

 Бюджетные варианты: (цена номеров люкс/стандарт) 
Березка

   

3200 1200
Ода

   

2000 950
Берель

   

2000 1600
Империя туризма

   

5250 1300
Шамбала

   

3000 1200
Талда

   

3500 1200

 

Покупка или аренда участка под турбазу или глэмпинг?


На этот вопрос напрашивается однозначный ответ: конечно, иметь в собственности земельные участки лучше. Однако лучше — это не значит выгоднее. Вопреки распространенному мнению арендатор защищен законом от возможного произвола арендодателя, при условии, что арендатор уплачивает арендную плату.

Почему многие американцы не покупают жилье, а берут в аренду? Ответ прост: жильё очень дорогое, а стоимость арендной платы по отношению к стоимости жилья невысокая.

Не все готовы тратить деньги на покупку жилья, даже если есть накопления. Рост доходности ценных бумаг или доходной недвижимости часто превышает затраты на оплату аренды жилья.

Если стоимость аренды за год в 10 раз ниже, чем стоимость продажи, это означает, что, вложив те же деньги в доходную недвижимость под 10% годовых, вы можете получить 10% в год от пассивного бизнеса, и стоимость аренды вашего жилья вы можете оплачивать из полученного пассивного дохода. Американцы часто переезжают. Собственное жилье при переезде сложно продать, и это затрудняет миграцию, в том числе и вынужденную миграцию при смене работы.

Если жилье арендованное — это дает возможность легко менять место жительства. В большинстве случаев арендная плата земельных участков составляет очень небольшой процент от их стоимости. Например, арендная плата за 1 гектар земли в Чемальском районе (посёлок Скифская долина) под детские и юношеские лагеря составляет 50 тысяч в год, а продажа участка составляет 2 миллиона. Арендная плата составляет всего 2,5% от суммы, которую нужно выложить за покупку участка.

Конечно, при постройке капитального сооружения, учитывая, что земельные участки на Горном Алтае стремительно растут, стоит купить участок в собственность. Но это только в том случае, если у вас достаточно денег и на участок, и на стройку. Под глэмпинг же есть смысл взять в аренду участок в структуре резервных земельных массивов «Аватар». Учитывая, что это лучшие участки Горного Алтая, есть коммерческий смысл ставить на них глэмпинг и эксплуатировать.

А если придёт время строить на нем капитальные сооружения, можно перенести глэмпинг на другой резервный участок. Если брать участок в аренду, то не потратишь деньги, которые нужны для строительства. При ограниченных финансах рациональнее сначала заработать на эксплуатации, а потом выкупать. Главное, максимально увеличить доходность, преумножить вложенные в бизнес деньги, а земельный участок можно закрепить за собой позже. В этом случае процент вклада в земельный участок от первоначальных вложений в туристический бизнес у вас равен нулю. Брать участок аренду или покупать – ответ неоднозначный. Это решение зависит от вашей ситуации и предложения продавца.

Если у вас в планах база отдыха, санаторий или крупная гостиница, то строить эти объекты нужно на землях рекреации и проходить все, предусмотренные законом согласования. Согласовать гостиницу на землях рекреации гораздо труднее, и труднее ее эксплуатировать. Но если вы делаете не мини гостиницу и не фермерское хозяйство с туризмом – у вас нет альтернативы. Если вы строите мини гостиницу или не большую туристическую базу на 20-30 мест, вам лучше строить на землях сельскохозяйственного назначения или на землях поселения, называя свои туристические сооружения жилыми домами, дачами или фермерской усадьбой.

Многие граждане боятся рисков и ищут для строительства небольших гостиниц земли рекреации. Понятное стремление страховаться от неприятностей, которые возможны со стороны чиновников. В городах и пригороде такая осторожность оправдана. Что касается Республики Алтай, то здесь строят на рекреации и все согласовывают как положено – только крупные объекты.

Сотни мини гостиниц, сельских домов и фермерских хозяйств принимают туристов на землях сельскохозяйственного назначения или в селах. В республике отношение к застройщикам доброжелательное. Все вопросы решаются проще. В Республике Алтай всего 200 тысяч населения на площади, сопоставимой со всей Европой, к тому же Республика Алтай является субъектом федерации. Доступ к министрам, конечно, проще. Кроме того, большинство вопросов, связанных с строительством и переводом земельных участков из категории в категорию, решается на местном уровне. Полномочия из субъекта федерации переданы в местные органы управления, то есть в сельскую администрацию.

Таким образом, вопрос по переводе земли сельскохозяйственного назначения в дачи или земли населенных пунктов отдан на решения администрации села. Для сравнения, в Ленинградской и Московской областях эти же вопросы без участия губернаторов не решить. Это, конечно, порождает коррупцию. В Республике Алтай последние 5 лет коррупции нет. Может быть именно потому, что после передачи полномочий в муниципалитеты, все вопросы решаются в поселках, где о коррупции знают только одно: таких, как они, за взятки сажают.

Готовых, уже переведенных в рекреацию, земель в продаже очень мало. Переводить в рекреацию имеет смысл только тогда, когда есть решение о строительстве.

Инвестор, как правило, покупает земли сельскохозяйственного назначения и самостоятельно или с участием продавца переводит их в рекреацию. В переводе земель в рекреацию заинтересованы все ветви власти, и никто специально не тормозит. Однако сама процедура займет полгода или больше.

Меняя категорию земель на рекреацию и согласовывая потом строительство туристических гостиниц, многие не понимают, во что ввязываются.

В Республике Алтай сносное отношение к предпринимательству отдельных граждан. На многие нарушения закрывают глаза. И штрафы на граждан такие, что у органов власти нет охоты терять время для их оформления. В муниципальных поселениях администрация обычно заигрывает с потенциальными избирателями и старается не докучать частным лицам, которые занимаются туризмом.

Но как только начинается строительство на землях рекреации, инвесторы начинают иметь по полной программе все многочисленные службы. Они, конечно, добрые люди и не желают вам зла, но есть градостроительный кодекс и другие законы, которые не позволяют расслабиться ни предпринимателям, ни тем, кто их контролирует.

Государство считает, что, если кто-то имеет смелость открыть юридическое лицо и решил построить гостиницу, он накопил кубышку с деньгами, которую нужно помочь облегчить.

Если вы оформляете туристическую гостиницу на землях рекреации, то придётся пройти все круги ада. Вы должен выполнить множество согласований по проекту, сдать в эксплуатацию гостиницу комиссии и нести множество дополнительных затрат. Конечно, в селе все это сделать проще, но, тем не менее, и здесь приходится напрягаться.

Водяная скважина на землях рекреации должна быть удалена от всех строений и дорог на 50 метров. Это санитарная зона для забора воды. Вода под землей не принадлежит собственнику земли – это, оказывается, ценный природный минерал! На добычу этого минерала необходимо получить лицензию. За добычу этого минерала платят налог все юридические лица, которые строят гостиницы на землях рекреации. Нужно также вести журнал потребления воды, ставить счетчики воды и делать отчеты о потреблении природного минерала. Надо также периодически отправлять воду на анализ в специальную лабораторию. Если химический состав воды не соответствует – скважину закрывают. Это только техническая вода. При этом никому не интересно, что у тебя нет земли, чтобы отодвинуть скважину от своего строения и от строений соседей на 50 метров.

Можно еще сказать много лестных слов о санэпидстанции, пожарниках, о прочих службах – но это еще одна детективная история…

Чтобы все согласовать, получить разрешение на строительство, да еще потом построить, получить все лицензии и принять многочисленные комиссии, нужно иметь и терпение, и, конечно же, следить за тем, чтобы ваша кубышка с деньгами не стала слишком легкой еще до окончания строительства.

Юридическому лицу надо платить налоги на дым из кочегарки, заниматься вывозом твердых и жидких отходов на официальную свалку, которая обычно расположена в «тридесятом царстве», платить за место на свалке и за транспорт, а также вести подробный отчет с учетом расчетной нормы отходов с туристов, которые у вас зарегистрированы. По этим нормам проверяют фактически вывезенные на свалку отходы. Конечно, все это выполнимо. И все привыкли. Но если можно жить вольно, зачем лезть в кабалу?

Мини гостиницы ведь не обязательно строить на землях рекреации, их надо строить по согласованию, не называя гостиницами. Небольшие турбазы можно также встроить в усадьбу фермера.

 

Строительство на землях сельхозназначения


Земли сельскохозяйственного назначения – наиболее многочисленные из земель, которые можно иметь в собственности. Чаще всего продают именно земли сельскохозяйственного назначения.

Это очень хорошая категория земель для инвесторов, которые хранят свои сбережения в недвижимости в виде земельных участков. Только в этой категории – «земли сельскохозяйственного назначения»-налоги копеечные, и затраты на содержание недвижимости никакие. Все остальные категории земель имеют налоги в тысячи раз выше. Кадастровая стоимость гектара земель сельскохозяйственного назначения от 1 тысячи до 20 тысяч рублей. Налог на землю исчисляется от кадастровой стоимости земли в размере 0,03%.

Продавец продаёт обычно земли сельскохозяйственного назначения, потому что ему нет смысла переводить в другую категорию и потом платить повышенные налоги, если он не собирается строиться.

На землях сельскохозяйственного назначения можно строить помещения для сельскохозяйственного производства, можно ставить временные сооружения для туристов, типа глэмпингов и заниматься туризмом.

Сельскохозяйственные земли можно перевести в земли поселения или дачи (садоводство) и потом использовать под гостиницу. Конечно, процесс перевода в любом случае хлопотный, трудоемкий и растянут по времени. Администрация далеко не всегда идет вам навстречу, но тем не менее перевод в дачи вашего участка реален.

На землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием «садоводство» возможно строительство жилого дома и регистрация в нем для постоянного проживания. Разрешение на строительство теперь заменено на уведомление, которое отправляется в администрацию муниципального образования. На садовом (дачном) участке можно регистрировать дом с постоянным проживанием и можно зарегистрироваться (прописаться) в нем. Дачные домики можно также сдавать в аренду, в том числе и для туристов.

 

Земли населенных пунктов


В этой категории есть разные виды разрешённого использования, в том числе «индивидуальное жилищное строительство, рекреация, земли сельскохозяйственного использования».

Туристические гостиницы в посёлках строят официально как гостиница или строят жилой дом, а потом превращают его в гостиницу. последнее менее затратно и менее хлопотно .

Однако, если ваша гостиница зарегистрирована как дача или жилой дом , то возможны варианты, что администрация может требовать перевод земельного участка, используемого по факту под гостиницами в земли рекреации. Администрацию интересуют больше категория земли.

По закону гостиницы , турбазы,санатории должны быть расположены на землях рекреации. Налоги на землю попадают в местный бюджет и сельская администрация заинтересована в переводе в рекреацию.

 

Строительство на сельскохозяйственных землях в Республике Алтай


Если у вас земли сельскохозяйственного назначения, но разрешенное использование «для фермерского хозяйства», «для сельскохозяйственного использования», «для личного подсобного хозяйства» или другое (формулировки могут быть разные), вы можете построить на своей земле сооружения производственного назначения, но не жилой дом. Если у вас пасека, вы можете построить амбар для пчёл и дом сторожа, в котором будете жить сами. Можете узаконить амбар для зерна или дом для коз, но только не жилой дом для себя. Юридически все строения будут только производственного назначения. Регистрация вашей семьи в строениях производственного назначения возможна только по решению суда. Вы должны доказать, что используете дом для жилья, и у вас нет возможности обслуживать земельный участок и при этом жить в другом месте. Суды, надо отдать должное, обычно идут навстречу, тем более что и администрация обычно не особо возражает. Суд – простой и эффективный способ решения этой проблемы. По закону жилой дом можно законно построить только на землях сельскохозяйственного назначения с разрешённым использованием «дачи» или, как в последних законах, «садоводство». Необходимо, чтобы при оформлении технического паспорта кадастровый инженер не забыл вписать фразу, что жилой дом предназначен для круглогодичного проживания. В этом случае после регистрации своей дачи вы сможете в ней зарегистрироваться.

Перевод в разрешённое использование «дачи» или «садоводство», как принято в последнем законе в Республике Алтай, в отличие от столичных регионов, делается без больших проблем и взяток, но долго. Обычно перевод длится около года, но может быть и быстрее, если кто-то из этого же муниципального образования тоже заинтересован и уже начал эту процедуру раньше вас. Если у вас большой земельный участок, то вам лучше выделить часть участка под строительство дачи, а остальную часть земли оставить для сельскохозяйственного производства.

В Чемальском и Турочакском районах Республики Алтай к процедуре перевода в дачи уже привыкли, а в других районах могут быть проблемы с пониманием закона о переводе разрешённого использования. Скорее всего, придётся привлекать юриста, потому что вы слишком часто можете услышать не аргументированное «нет». Вопрос чаще всего упирается в финансовую сторону. Нужна оплата привлеченного архитектора для изменения генплана поселения.

Но если вы решили не ждать перевода, а просто построиться на землях сельскохозяйственного назначения, то можно и так. Вас не снесут. Таких случаях не было и не может быть, если вы не построили дом, где категорически запрещено строительство, например, санитарная зона водозабора.

 

Что говорят законы о возможности строительства на землях сельскохозяйственного назначения?


В статье 11 пункта 2 закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11 июня 2003 года определено, что строительство зданий, строений и сооружений возможно на землях сельскохозяйственного назначения и иных категорий земель. Градостроительный кодекс РФ (ФЗ № 190 от 29.12.04) в статье 35 параграф 9 пункт 2 установил, что в состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства. Т.е. можете построить гараж, цех для фасовки и переработки с/х продукции, но не жилой дом. Можете построить здание для проживания сторожей (т.е. для самих себя), но домом (по документам) это нельзя будет зарегистрировать.

  Статья 36 гражданского кодекса РФ  

1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

2. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

В действующем законодательстве не содержится прямых указаний на право строительства жилого дома на землях для ведения КФХ. Однако, достаточно внимательно изучить соответствующие законы, чтобы убедиться, что в законодательстве не содержится и запретов на строительство.

  А Статья 43 Гражданского кодекса РФ «Осуществление прав на земельный участок» вполне однозначно говорит:  

1. Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.

  Статья 6. Закона о КФХ N 74-ФЗ:  

1. В состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество.

Также и в Статье 11 этого же Закона:

  Состав имущества фермерского хозяйства:  

1. Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

2. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.

Таким образом, для деятельности КФХ допускается наличие в составе имущества КФХ построек несельскохозяйственного назначения, т.е. жилого, рекреационного, промышленного и других назначений.

Для строительства зданий и строений необходимо получение разрешения на строительство (в настоящее время введен уведомительный характер). В этом случае лучше (хотя и не обязательно), в соответствии с назначением участка, зарегистрировать крестьянское фермерское хозяйство, указав в перечне видов деятельности такие виды, которые требуют постоянного и непосредственного присутствия на территории участка участников хозяйства, например, кролиководство или птицеводство. В таких случаях жилые строения становятся «необходимыми для осуществления деятельности фермерского хозяйства».

Большинство строений на землях сельскохозяйственного назначения в Республике Алтай построено без всякого разрешения. Местные власти начинают вас беспокоить, если у вас на землях сельхозназначения турбаза, вы принимаете туристов и не платите местных налогов.

Чтобы свободно осуществлять предпринимательскую деятельность, вы должны зарегистрироваться как самозанятый или частный предприниматель и встать на налоговый учёт по месту осуществления предпринимательской деятельности.

Местную администрацию не очень волнует, регистрируете вы своё строение или оставляете в самострой. Для них важно, чтобы земельный участок был переведен в земли рекреации.

Чтобы не входить в противоречие с законами, на землях сельскохозяйственного назначения лучше всего устанавливать гламурные кемпинги(глемпинги).

Установка глэмпингов на землях сельскохозяйственного назначения вполне допустима. Глэмпинги можно ставить на всех категориях земли. Юридически глэмпинг — это палатка. А палатки для туристов может поставить любой владелец участка. Глэмпинги – интересное для инвестора современное растущее направление в туризме. О глэмпингах более подробно. (ссылка)

 

Фермерский и сельский туризм в Республике Алтай


В последние, кризисные годы, количество туристических мест в Республике Алтай растет больше за счет сельского и фермерского туризма. Сельский туризм развивается благодаря вложениям мелких предпринимателей, по большей части приезжих. Они ищут участок или домик в поселке, сносят и строят мини гостиницу. Большинство сельских усадеб, где принимают туристов, площадью около 10-15 соток. Этого достаточно, чтобы построить один большой или несколько маленьких домиков для туристов и собственный дом. Покупка земли и домов в посёлках переселенцами значительно подняли стоимость земельных участков и недвижимости в поселках, где развит туризм. Кроме сельского туризма есть и фермерский туризм.

Крестьянские хозяйства также строят места для приема туристов. Фермерские хозяйства более, чем сельские усадьбы, интересны туристам. Им интересна самодостаточная усадьба, в которой есть свободный труд и независимость. Туристы хотят наблюдать жизнь людей, будущее которых больше не зависит ни от политики, ни от экономики Падение экономики в России никак не отражается на скорости созревания сыра, на каждодневной работе пчёл. Здесь свой мир и свое государство. В этом маленьком государстве фермер может влиять на все. Рост или падение экономики его государства только в его руках. Когда есть тревожность – нет счастья. Тревожное ожидания разъедают душу, ведут к нездоровью. Здесь нет тревожности даже у тех, кто забыл, как выглядят деньги. Очутившись в этом новом мире, многие не понимают почему в городе присутствовали тревожные мысли, тревожные ожидания? Здесь не о чем тревожиться: семья всегда будет сытой, продукты здесь «растут» на земле и «ходят» по лесу в виде коров, овец, коз… А хочешь и деньги иметь – не надо сильно напрягать голову – разведи больше продуктов и продай. Продукты нужны при любой власти и их можно производить сколько захочешь.

А можно не только скот разводить, да огородом заниматься. Доходное и интересное занятие прием туристов. Агротуризм, то есть туризм, который ведут фермеры на своей усадьбе, прекрасно развивается в развитых странах Европы и дает неплохие доходы как хозяевам сельскохозяйственного бизнеса, так и государству в виде налогов. В России развитию агротуризма мешает неопределенность в законах. Переселенцы из города не могут законно построить свое жилье на своем участке, потому что кто-то придумал делить землю на категории. Есть категория сельскохозяйственного назначения, где можно выращивать скот, растения, травы, можно построить все, что относится к производству: дом для пчел, для коров, для свиней, а вот дом для хозяина этой земли построить нельзя!

Все понимают, что это сдерживает развитие сельского хозяйства, ведь только городские жители могут возродить деревню. Давно обсуждают этот вопрос. Разреши строить дома на сельскохозяйственных землях – и побегут люди из города, превратившись в фермеров, построят множество усадьб, как в Америке. И будет больше самодостаточных и счастливых людей. А несчастным чиновникам кто деньги будут носить, чтобы построить ещё квартиры-клетки? Квартирный вопрос будет решён, и городская недвижимость вместе с городскими земельными участками рухнет. Удобно, конечно и регулировать вопрос перевода земель сельхоз категории в другую категорию.

В Республике Алтай этот вопрос решат сельские поселения, а в столицах – на уровне губернатора.

Если вы построили себе дом, то никто его не сможет снести, если он не на водозаборе в санитарной зоне. По этой причине можно, не сильно заморачиваясь, построить жилье для себя и гостиницы для туристов. Свой дом можно узаконить, согласовав как служебный дом сторожа, а гостиницы для туристов как курятник, а можно не согласовывать вообще, а просто эксплуатировать. Зарегистрируйтесь в налоговой инспекции как глава фермерского хозяйства и впишите в виды деятельности организацию средств проживания для туристов. Когда-нибудь к вам скорее всего придут люди из администрации и предложат перевести в рекреацию часть земельного участка под гостиницами. Вам нет оснований отказываться. Но и нет смысла торопиться. Вот с помощью администрации и будете переводить землю в рекреацию. Сельской администрации нужны местные налоги. Налоги с земель рекреации на порядки выше. Помогайте им, но не перехватывайте инициативу. Вы получите в результате довольно редкую на территории государства российского ситуацию, когда не вы бегаете за администрацией, а администрация бегает за вами. Проведите свой эксперимент работы с администрацией: в какие сроки справится администрация с задачей, которая находится в ее компетенции, если ее не пинать? Земля будет когда-то переведена в рекреацию, и администрация будет получать свои местные налоги с земли. А вот свои домики вы так и оставьте курятниками или вообще без регистрации. Или пусть лучше курятником числятся по регистрации. Регистрация гостиницы на землях рекреации непростая задача, да и зачем вам лишние заморочки?

 

Что строить – туристическую базу или фермерскую усадьбу?


Удобно строить на дачных землях или на землях населенных пунктов частные дома с регистрацией в них, а потом можно сдавать в аренду для туристов- никто не запретит. Вы, конечно, должны платить налоги как самозанятый или частный предприниматель, тогда никаких проблем не будет Вот некоторые из плюсов строительства мини гостиницы, а по документам – дачи на землях с разрешенным использованием «для садоводства» или на «землях населенных пунктов»: строительство согласовывается без проволочек, в уведомительном характере. Лицензию на воду из скважины, как при строительстве гостиницы на землях рекреации, никто не спрашивает. Налоговая инспекция к вам не придет — это ваш дом или ваша усадьба. Пожарники, сан инспекторы и прочие надзоры, как и комиссии из района вам не докучают, как на туристических базах на землях рекреации. Эксплуатировать свой дом под туризм проще. Даже тогда, когда у вас появятся большие потоки туристов и ваша территория будет застроена туристическими домами – ваш статус не изменится. Однако, если вы станете крупными, от вас ждут соответствующего поступления налогов.

 

Окупаемость туристических баз на горном Алтае


Хороший срок окупаемости туристического бизнеса в зарубежных странах считается 10 лет. На Горном Алтае срок окупаемости очень разный и зависит от многих факторов. В первую очередь посчитайте, сколько будет стоит квадратный метр вашей будущей гостиницы? Первоначальные средства, вложенные в гостиницу, зависят от технологии строительства, материалов и стоимости услуг строительной организации. Все это надо стараться минимизировать. Многие инвесторы считают, что дорого — это хорошо и вбухивают в своё детище неоправданно много, используя самые дорогие материалы. Расчёт делается на дорогую путевку, на элитный уровень. А знают ли они как работать с премиум-классом? Как рекламировать? Почему приедут к вам? С расчётом на премиум-сегмент была построена база отдыха в Шебалинском районе, рассчитанная на высокую ценовую категорию. Однако реклама отделки номеров почему-то не работала. Окупаемость базы оказалась под вопросом. Туристов было гораздо меньше, чем рассчитывали, и останавливались они чаще всего только на одну ночь. Цены пришлось снижать. Но и снижение цен не дало заполняемости. Только в период эксплуатации базы, собственник понял, что были допущены две стратегические ошибки: 1- база отдыха была построена не в туристическом районе, а в транзитном. Туристы проскакивают мимо по Чуйскому тракту, в сторону села Акташ или дальше. 2 – База строилась для премиум-сегмента, но для привлечения премиум-сегмента не было произведено маркетинговых исследований. Туристы пролетают Шебалинский район мимо по чуйскому тракту: их цель Улаганский и Кош-Агачский районы, где сосредоточены самые интересные и экзотические туристические объекты Республики Алтай. Горы там как в Швейцарии и, пожалуй, даже круче.

 

Инвестируйте только в уже известные туристам туристические регионы Алтая. Стройте гостиницы для туристов там, куда они едут!


Нужно правильно выбрать место для гостиницы. Если вы строите гостиницу в транзитных районах, то вам трудно будет наполнять ее туристами. В транзитных регионах лучше строить только кемпинги у дороги. На Горном Алтае существует шесть туристических регионов. (Классификация условная. Названий

регионов не существует). Я называю наиболее популярные направления туристических потоков по названию районов.

1. Чемальский курортный регион (Чемальский район и часть Майминского района по берегу реки Катунь и ее притоков, а также район Каракольских озер).

2. Турочакский регион (озеро Телецкое и вытекающая их него река Бия с притоками) В Турочакский район туристы едут через Чойский район, который является транзитным.

3. Улаганский регион (за селами Чибит и Акташ, до начала Кош-Агачского района и Кош- Агачский район. Районы Шебалинский и Онгудайский по Чуйскому тракту являются транзитными.

4. Улаганский регион в долине реки Чулышман.

5. Усть Коксинский район (гора Белуха, Уймонская долина, множество экскурсионных объектов и высокогорных озёр по всему району). Транзитный район Усть-Канский. Туристическая база или гостиница должны располагаться в регионе, куда туристы приезжают как на конечную остановку, и откуда далее ездят на экскурсии. Туристический регион отличается тем, что там есть много видовых мест, достопримечательностей. Там интересная природа и разнообразная экскурсионная программа.

Реализация путёвок и эксплуатация туристических баз на Горном Алтае.


Главной составляющей каждого туристического объекта для его окупаемости является хорошая реализация туристических путёвок, обслуживание и контроль. Реализация путёвок зависит от многих причин, но стимулировать ее нужно не только через Интернет и социальные сети, но и через турагентства и туроператоров, давая им повышенный процент от стоимости путевки. Турагентствам обычно дают 10%, а туроператорам 15-20%. Туроператоры, в свою очередь, дают турагентствам, которых привлекают от 10%. Лучше повысить стоимость путевки, но не экономить на туроператорах и турагентствах. Мелкие туристические базы и сельские гостиницы обычно не берут в реализацию ни туроператоры, ни турагентства. Чем крупнее туристический комплекс, тем легче выстроить его реализацию. Крупные комплексы быстро становятся на слуху, их берут охотно и туроператоры и, турагенты, их знают туристы. Конечно, нужно обслуживать так, чтобы не было негативных отзывов. Чтобы объединить обслуживающий гостиницу коллектив и поставить его в прямую зависимость от реализации, есть смысл дать просчитанный процент от стоимости всех путёвок обслуживающему коллективу как фонд заработной платы. Одно из главных составляющих туристического бизнеса -контроль за заселением и за услугами. Если деньги начнут уходить в карманы ваших работников, то самый тонкий ручеёк превратится в реку уплывающей от вас прибыли. Коллектив быстро разлагается. При этом вас будут убеждать, что инвестиций недостаточно, и найдут сотни причин, чтобы доить вас, заставляя датировать убыточный бизнес.

В отличие от фермерского туризма, где работает ваша семья и привлекаются некоторые работники только в период наплыва туристов, туристический бизнес является рискованным бизнесом. По некоторым исследованиям только 6% населения имеют способности к бизнесу. Вероятно, и к любой другой деятельности, например, к музыке, тоже небольшой процент. Таким образом, заниматься бизнесом, как и музыкой, могут все, а вот музыкантов, как и бизнесменов, получится немного.

Что касается фермерского туризма или мини гостиниц, где больше работает ваша семья, то, наверное, не стоит считать эти занятия рискованным бизнесом. Да и бизнес ли это? Просто работа. Интересная творческая работа или пахота — это как человек настроен к работе.

 

Какие сроки окупаемости туристических гостиниц в Республике Алтай?


Ниже приведена таблица с ценами на тур места в разных ценовых категориях. Если вы, на основании этих цен за 2020 год, будете просчитывать бизнес-план, условно предположив, что сможете заполнить туристическую гостиницу 100 дней в году, то окупаемость у вас получится не более трёх лет. Такая окупаемость возможна, но чаще всего окупаемость 5 и более лет. Окупаемость, помимо многих других факторов, очень зависит от умения управлять туристическим бизнесом и, конечно, от возможностей реализации путёвок.

📈 Уровень цен за номер на туристических базах Алтая:

  Дорогие Варианты  

ОРЛИНОЕ ГНЕЗДО:

  • Люкс – 12000 руб/сутки
  • Стандарт – 3800 руб/сутки

 

АЛТАЙ ПАЛАС:

  • Люкс – 9000 руб/сутки
  • Стандарт – 6400 руб/сутки

 

ФИНСКАЯ ДАЧА:

  • Люкс – 9000 руб/сутки
  • Стандарт – 6000 руб/сутки

 

ТУРСИБ:

  • Люкс – 9400 руб/сутки
  • Стандарт – 4500 руб/сутки

 

АЛТИКА:

  • Люкс – 15000 руб/сутки
  • Стандарт – 4500 руб/сутки

 

ПАРК-ОТЕЛЬ АЯ:

  • Люкс – 15000 руб/сутки
  • Стандарт – 6000 руб/сутки

 

АЛТАЙ РЕЗОРТ:

  • Люкс – 16500 руб/сутки
  • Стандарт – 8500 руб/сутки

 

УСАДЬБА САРЖЕВСКИХ:

  • Люкс – 6600 руб/сутки
  • Стандарт – 4500 руб/сутки

 

  Средние Варианты  

ДЕЖАВЮ:

  • Люкс – 6500 руб/сутки
  • Стандарт – 3000 руб/сутки

 

РОЯЛ КОМФОРТ:

  • Люкс – 7000 руб/сутки
  • Стандарт – 3500 руб/сутки

 

АЛТАН:

  • Люкс – 4000 руб/сутки
  • Стандарт – 3800 руб/сутки

 

СЕРДЦЕ АЛТАЯ:

  • Люкс – 3800 руб/сутки
  • Стандарт – 3200 руб/сутки

 

УСАДЬБА СЛАВНАЯ:

  • Люкс – 4500 руб/сутки
  • Стандарт – 3500 руб/сутки

 

ЗАРЯ:

  • Люкс – 4500 руб/сутки
  • Стандарт – 3300 руб/сутки

 

КОРОГОН:

  • Люкс – 3000 руб/сутки
  • Стандарт – 1800 руб/сутки

 

ГОРНОЕ ОЗЕРО:

  • Люкс – 5800 руб/сутки
  • Стандарт – 3000 руб/сутки

 

  Бюджетные Варианты  

БЕРЁЗКА:

  • Люкс – 3200 руб/сутки
  • Стандарт – 1200 руб/сутки

 

ОДА:

  • Люкс – 2000 руб/сутки
  • Стандарт – 950 руб/сутки

 

БЕРЕЛЬ:

  • Люкс – 2000 руб/сутки
  • Стандарт – 1600 руб/сутки

 

ИМПЕРИЯ ТУРИЗМА:

  • Люкс – 3000 руб/сутки
  • Стандарт – 1300 руб/сутки

 

ШАМПАЛА:

  • Люкс – 3000 руб/сутки
  • Стандарт – 1200 руб/сутки

 

ТАЛДА:

  • Люкс – 3500 руб/сутки
  • Стандарт – 1200 руб/сутки

 

Покупка или аренда участка под турбазу или глэмпинг?


На этот вопрос напрашивается однозначный ответ: конечно, иметь в собственности земельные участки лучше. Однако лучше — это не значит выгоднее. Вопреки распространенному мнению арендатор защищен законом от возможного произвола арендодателя, при условии, что арендатор уплачивает арендную плату.

Почему многие американцы не покупают жилье, а берут в аренду? Ответ прост: жильё очень дорогое, а стоимость арендной платы по отношению к стоимости жилья невысокая.

Не все готовы тратить деньги на покупку жилья, даже если есть накопления. Рост доходности ценных бумаг или доходной недвижимости часто превышает затраты на оплату аренды жилья.

Если стоимость аренды за год в 10 раз ниже, чем стоимость продажи, это означает, что, вложив те же деньги в доходную недвижимость под 10% годовых, вы можете получить 10% в год от пассивного бизнеса, и стоимость аренды вашего жилья вы можете оплачивать из полученного пассивного дохода. Американцы часто переезжают. Собственное жилье при переезде сложно продать, и это затрудняет миграцию, в том числе и вынужденную миграцию при смене работы.

Если жилье арендованное — это дает возможность легко менять место жительства. В большинстве случаев арендная плата земельных участков составляет очень небольшой процент от их стоимости. Например, арендная плата за 1 гектар земли в Чемальском районе (посёлок Скифская долина) под детские и юношеские лагеря составляет 50 тысяч в год, а продажа участка составляет 2 миллиона. Арендная плата составляет всего 2,5% от суммы, которую нужно выложить за покупку участка.

Конечно, при постройке капитального сооружения, учитывая, что земельные участки на Горном Алтае стремительно растут, стоит купить участок в собственность. Но это только в том случае, если у вас достаточно денег и на участок, и на стройку. Под глэмпинг же есть смысл взять в аренду участок в структуре резервных земельных массивов «Аватар». Учитывая, что это лучшие участки Горного Алтая, есть коммерческий смысл ставить на них глэмпинг и эксплуатировать.

А если придёт время строить на нем капитальные сооружения, можно перенести глэмпинг на другой резервный участок. Если брать участок в аренду, то не потратишь деньги, которые нужны для строительства. При ограниченных финансах рациональнее сначала заработать на эксплуатации, а потом выкупать. Главное, максимально увеличить доходность, преумножить вложенные в бизнес деньги, а земельный участок можно закрепить за собой позже. В этом случае процент вклада в земельный участок от первоначальных вложений в туристический бизнес у вас равен нулю. Брать участок аренду или покупать – ответ неоднозначный. Это решение зависит от вашей ситуации и предложения продавца.

Прочитайте другие статьи:

+79636742624
Пролистать наверх

« ОТКРЫТЬ МЕНЮ