Перед покупкой земли для строительства загородного дома, следует тщательно изучить документацию и категорию, к которой относится надел. Можно приобрести земельный участок можно под индивидуальное жилищное строительство или без него, если территория относится к сельхозугодьям. Но если в собственности уже имеется участок для сельскохозяйственных нужд, то существует процедура перевода земли из сельхозназначения в ИЖС.

КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬ И ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

Все участки в собственности и продаже имеют юридическое обозначение, которое регулирует правила их освоения. Существует несколько видов разрешений, определяющих целесообразность использования, в зависимости от характеристик территории и рельефа. Таким образом, государственные органы контролируют земельные ресурсы страны и минимизируют потери полезных почв, которые максимально пригодны для выращивания различных  сельхоз культур.

Категорирование земельных участков регулируется Земельным Кодексом РФ, в котором прописано 7 основных назначений:

1. Для сельскохозяйственных нужд;
2. Территории населенных пунктов (городов, поселков, сел и тд.);
3. Земли спецназначения (под промышленные участки, нужды обороны, прокладки коммуникаций);
4. Санитарные зоны объектов повышенной опасности;
5. Природоохранные территории лесного фонда;
6. Охранные участки водного фонда;
7. Резервные земли.

Отдельные категории находятся под правовым регулированием, так как их использование строго ограничено и территория находится под особым контролем. К этим участкам относятся санитарно-защитные зоны, национальные парки, заповедники и особые объекты.

Для остальных групп действуют разрешенные виды использования. Даже если надел находится в частной собственности, осваивать его не по назначению нельзя. Минэкономразвития России разработал специальный классификатор, который прописывает конкретные способы применения земли, в зависимости от категории. Нецелое использование природных земельных ресурсов считается административным правонарушением.

Величина штрафа составляет 1% от документарной цены участка по кадастровым данным учета.

Участки в городской или сельской черте подразделяются на 3 подкатегории:

• Индивидуальное жилищное строительство;
• Личное подсобное хозяйство (с возможностью животноводства);
• Дачи (только сельскохозяйственные нужды).

Все эти территории  входят в жилые зоны. Если построить дом на участке под ИЖС, то он обслуживается, так же как и любое другое строение в черте города, и прописаться по адресу можно сразу после получения всех документов на новую постройку.

В КАКИХ СЛУЧАЯХ ВОЗМОЖНО ПРОИЗВЕСТИ СМЕНУ КАТЕГОРИИ ЗЕМЛИ?

Перевод категорий земельных участков стал доступен в 2004 году, на основании Федерального закона № 172. После его принятия государственной думой, появилась возможность перевести землю из сельхозназначения в ИЖС.

Согласно статье 7 ФЗ №172 перевести сельскохозяйственные территории в другую категорию можно если:

• Земли снимаются с консервации;
• Создаются новые природоохранные территории;
• Участки признаны непригодными для выращивания сельскохозяйственных или садовых культур и переходят в лесной или водный фонд;
• Использование земли для прокладки новых коммуникаций, возведения объектов промышленности и развития инфраструктуры экономически выгоднее сельхозиспользования;
• При установлении границ нового населенного пункта или изменения площади уже существующего территориального объекта.
• Для государственных нужд, которые связаны с внешней и внутренней политикой.

ПЕРЕВОД ЗЕМЛИ В КАТЕГОРИЮ ИЖС

Участок ИЖС имеет множество преимуществ:

• Прямая регистрация по присвоенному адресу, без необходимости дополнительных обращений и документов;
• Доступ к централизованным городским коммуникациям.
• Участие муниципальных и региональных властей в развитии и поддержании чистоты близлежащей территории.

Поэтому процедура перевода земель из сельхозназначения в индивидуальное жилищное строительство остается актуальной.

Основные нюансы:

1. ИЖС – не категория земли, а вид использования, поэтому перед тем, как производить процедуру перевода потребуется изменить категорию из сельхозназначения в участок населенного пункта.
2. Территория городов и поселков изменяется только при их создании или расширении.
3. Все корректировки вносятся на основании генплана.

Шаг 1. Подготовка документов

Документы собираются и подготавливаются собственником самостоятельно или по официальной доверенности. Осуществлять подготовку документации могут специализированные организации, в которых работают кадастровые инженеры.

Перед покупкой участка, требуется уточнить границы надела и наименование, с расшифровкой разрешений на деятельность, которая на нем допускаются. Сделать это можно на официальном сайте администрации или при личном обращении в органы местной власти.

По закону процедура перевода начинается с подачи ходатайства. К нему прилагается ряд документов:

• Данные кадастрового учета;
• Ксерокопия паспорта, если участок оформлен на физическое лицо и копии из ЕГРН юрлиц и ИП;
• Подтверждение права собственности;
• Экспертиза экологической организации, для земель с особыми характеристиками;
• Согласие на изменение категории;
• Расчеты экономических потерь (допускается не больше 30% трат).

Шаг 2. Подача заявления и стоимость

Ходатайство о переводе подается в местные органы власти, независимо от их обозначения (администрация или самоуправление).

Законодательство регулирует основные сведения, которые должны быть обязательно указаны в заявлении:

• Кадастровый номер, который внесен в учтенные документы в кадастровой палате и обозначен на свидетельстве о праве собственности;
• Категории перевода;
• Обозначение необходимости перехода, преимущества нового статуса;
• Документы о праве собственности.

Законом не предусмотрен перевод земли по желанию собственника, поэтому в основаниях для перевода требуется ссылаться на генплан населенного пункта, в котором прописана возможность перехода земель в территории города или поселка.

Цена на услугу зависит от нескольких факторов:

• Габариты участка, общая площадь. Чем она выше, тем дороже процедура перевода.
• Стоимость подготовки всех необходимых документов.
• Цена проектных работ.
• Оплата экологической экспертизы.

Кроме того, потребуются дополнительные денежные вложения, которые покрывают разницу кадастровой оценочной стоимости. Цена участков сельхозназначения существенно ниже стоимости земель под индивидуальное жилищное строительство. Поэтому при смене категории, требуется покрытие изменений кадастровой стоимости. Это самая затратная часть процедуры. Денежные средства вносятся собственником и составляют 30% от цены по договору купли-продажи. Если территория значительная, то эта сумма получается достаточно большой.

После перевода земельного участка, меняется процедура его налогообложения. Ставка на землю для ИЖС становится выше.

Шаг 3. Сроки ожидания вступления изменений

Срок рассмотрения заявления в виде ходатайства – два месяца с подачи всех документов. В случае принятия положительного решения, изменения потребуют еще двух недель, до момента получения официальных бумаг о переводе.

Собственнику выдается акт с указанием:

• Законности перевода и весомости оснований;
• Кадастровый номер в виде цифрового обозначения, с указанием площади и границ по координатам;
• Категории, которых коснулись изменения.

ЧТО ДЕЛАТЬ В СЛУЧАЕ ОТКАЗА В ПЕРЕВОДЕ

Отказ в переводе допускается в следующих случаях:

• Территориальное расположение удалено от города и села и развитие инфраструктуры в сторону участка не предполагается.
• Земля используется не по целевому назначению, или в документах по классификатору не прописана возможность строительства жилых домов.
• Экологическая экспертиза не проведена или содержит отрицательное решение.
• Земля относится к лугу или пастбищу, то есть не имеет прямого сельскохозяйственного назначения.

Если в переводе участка отказано, то можно попробовать получить разрешение на строительство жилого дома на сельхозземле, без перевода ее в другую категорию. Это будет дешевле, чем производить процедуру смены категории, налог на землю останется прежним, но возникнут сложности с пропиской и получением адреса. Если земля для сельхозназначения предполагает использование под ИДС, то для изменения ВРИ требуется подача заявления в кадастровую палату и Росреестр, с приложенными ксерокопией паспорта и выпиской из ЕГРН, с подтверждением права собственности.

Чтобы проблем с переводом земель не возникало, перед покупкой участка следует внимательно изучить категорию, к которой он относится и какие на нем разрешены виды деятельности по классификатору. Категория и разрешения использования указываются в обязательном порядке в Свидетельстве на право собственности и Кадастровом паспорте участка. Просто так построить дом на природе, вдали от населенных пунктов, получить на него адрес и прописку не удастся.